IVA na reabilitação urbana: o que muda com a Lei n.º 48/2026

A Lei n.º 48/2026, publicada a 17 de agosto, veio resolver uma dúvida com impacto real em obras, faturas e tesouraria: na versão da verba 2.23 da Lista I do Código do IVA em vigor desde 2009, era necessário existir uma operação de reabilitação urbana (ORU) aprovada para aplicar a taxa reduzida de 6%, em vez da taxa normal de 23%? A resposta do legislador é não. Bastava a empreitada decorrer num imóvel ou espaço público localizado numa área de reabilitação urbana (ARU) legalmente delimitada.

A diferença entre as duas taxas é de 17 pontos percentuais. Num exemplo meramente ilustrativo, para uma base tributável de 100.000 €, o IVA seria de 6.000 € à taxa de 6% e de 23.000 € à taxa de 23%, uma diferença de 17.000 €. Este cálculo não confirma a elegibilidade de qualquer obra nem um direito automático a regularização: ambos dependem da documentação, dos prazos, do enquadramento do sujeito passivo e de validação caso a caso.

A clarificação pode justificar a revisão de IVA liquidado ou autoliquidado à taxa normal. Mas não transforma todas as faturas desde 2009 num reembolso automático. Os prazos, o enquadramento do adquirente e a forma como o imposto foi tratado continuam a determinar o procedimento.

O que a Lei n.º 48/2026 esclarece

A lei faz uma interpretação autêntica da verba 2.23 da Lista I anexa ao Código do IVA, na redação dada pela Lei n.º 64-A/2008. Segundo o artigo 2.º, consideram-se empreitadas de reabilitação urbana as realizadas em imóveis ou espaços públicos situados em ARU delimitadas nos termos legais, independentemente de existir uma ORU aprovada.

Isto significa que, para aquela redação da verba, a localização da obra numa ARU era o requisito territorial relevante. A ausência de ORU aprovada não bastava, por si só, para afastar a taxa reduzida.

A lei entrou em vigor em 18 de agosto de 2026 e o artigo 3.º determina que produz efeitos à data de entrada em vigor da Lei n.º 64-A/2008, isto é, 1 de janeiro de 2009. Esta retroatividade explica a importância da alteração, mas deve ser lida em conjunto com os prazos de caducidade e com a situação concreta de cada operação.

Que obras podem estar abrangidas

A interpretação incide sobre a redação da verba 2.23 que vigorou até à alteração introduzida pela Lei n.º 56/2023. Na leitura da Ordem dos Contabilistas Certificados (OCC), esta redação aplica-se, em termos simplificados, às iniciativas procedimentais apresentadas até 6 de outubro de 2023 e também aos casos posteriores abrangidos pela norma transitória dessa lei, como pedidos apoiados numa informação prévia favorável ainda em vigor.

Para iniciativas apresentadas a partir de 7 de outubro de 2023, a redação atual da verba tem regras diferentes e exclui a construção nova. Por isso, a primeira verificação não deve ser apenas a morada da obra: é preciso identificar a data e o tipo do procedimento urbanístico aplicável.

Na prática, convém reunir a delimitação municipal da ARU, uma planta de localização do imóvel, o contrato de empreitada, o processo urbanístico e as faturas. Guardar estes elementos de forma consistente ajuda tanto na análise fiscal como na organização das despesas empresariais.

Há IVA a regularizar? Depende de quem o liquidou

A OCC entende que as regularizações ainda admissíveis devem concentrar-se, em regra, no IVA exigível desde 1 de janeiro de 2022, sem prejuízo de inspeções ou processos administrativos e judiciais ainda em curso. Trata-se de uma interpretação técnica da OCC; não é uma promessa de reembolso e cada caso deve ser validado.

Quando o empreiteiro liquidou IVA a 23% a um promotor que praticava operações isentas sem direito à dedução, a OCC considera que a correção deve ser feita pelo empreiteiro. O procedimento passa pela emissão de nota de crédito apenas pela diferença entre taxas, devolução desse valor ao adquirente e prova de que este tomou conhecimento da retificação ou foi reembolsado, nos termos do artigo 78.º, n.º 5, do Código do IVA.

Quando o adquirente, sujeito passivo do regime normal ou misto, autoliquidou o IVA à taxa normal, a OCC considera que a correção cabe ao próprio adquirente, sem nota de crédito do empreiteiro. A diferença é indicada como regularização decorrente de erro de direito no anexo relativo ao campo 40 da declaração periódica. Segundo a nota técnica, não se substituem as declarações periódicas originais.

Se o adquirente suportou o IVA faturado e o fornecedor está insolvente, foi liquidado ou já não existe, uma reclamação direta pode ser ponderada. A própria OCC alerta, porém, que esta via depende de prova de que obter o reembolso junto do fornecedor é impossível ou excessivamente difícil.

Checklist antes de corrigir faturas ou declarações

Antes de avançar, empresa e contabilista devem confirmar:

• se o imóvel ou espaço público estava dentro de uma ARU legalmente delimitada;
• qual era a redação da verba 2.23 aplicável, tendo em conta a data e o processo urbanístico;
• quando ocorreu a exigibilidade do IVA em cada fatura;
• se o imposto foi liquidado pelo empreiteiro ou autoliquidado pelo adquirente;
• o enquadramento do adquirente em IVA e o respetivo direito à dedução;
• se existe inspeção, reclamação, impugnação ou processo judicial ainda em curso;
• se estão disponíveis faturas, notas de crédito, contratos, plantas e prova da localização em ARU;
• se a devolução do imposto e a tomada de conhecimento da correção ficam documentadas.

Uma folha de cálculo com número e data da fatura, base tributável, taxa aplicada, diferença de IVA e estado da documentação é um ponto de partida sensato. Não é particularmente glamoroso, mas o IVA raramente recompensa improvisos.

Próximos passos para empresas e contabilistas

Comece por mapear obras potencialmente abrangidas e separar os casos por ano, fornecedor e regime de IVA do adquirente. Depois, calcule a diferença entre a taxa aplicada e a taxa reduzida, sem emitir documentos retificativos antes de confirmar o enquadramento.

Nos casos com IVA faturado pelo empreiteiro, a empresa adquirente deve contactar primeiro o fornecedor e apresentar a identificação das faturas e a prova de localização da obra na ARU. Nos casos de autoliquidação, o contabilista deve avaliar a regularização na declaração periódica adequada e conservar o dossier de suporte. Se existir um litígio ou uma inspeção em curso, a OCC recomenda comunicar a nova lei à entidade que conduz o processo.

A Lei n.º 48/2026 elimina uma exigência que não constava da redação interpretada da verba 2.23: a existência de ORU aprovada. O ganho potencial pode ser relevante, mas a decisão de regularizar deve assentar em documentação, prazos e validação profissional. Em fiscalidade, a retroatividade abre a porta; não dispensa verificar se ainda se pode passar por ela.